ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Несколько важных вещей, которые стоит узнать до покупки недвижимости в Испании

Полезные советы

Покупка любой недвижимости всегда вызывает много вопросов, а если жилье приобетается за рубежом, например в Испании, вопросов становится еще больше. Как выбрать жилье и не ошибиться, на что обратить внимание при выборе, как оформляется сделка, что нужно для получения ипотеки, какие налоги нужно оплатить, есть ли накладные расходы при покупки и какие они, и наконец, сколько стоит содержание жилья, и сколько можно заработать на сдаче его в аренду.

Это лишь небольшая часть важных вопросов, которые волнуют любого здравомыслящего покупателя испанской недвижимости. В этом разделе мы собрали самую полную и актуальную информацию обо всех нюансах, связанных с владением недвижимостью в Испании. Наш справочник постоянно обновляется и дополняется, и если после знакомства с ним у вас все еще будут вопрос - обращайтесь, проконсультируем!

Процедура покупки недвижимости

При покупке зарубежной недвижимости всегда возникает множество вопросов и сомнений. Как купить недвижимость в Испании? Почему не стоит покупать жилье дистанционно? Доступна ли ипотека от испанских банков? Все это, рассказываем в статье.

Главные условия покупки недвижимости в Испании – ваше желание и наличие необходимых средств. Иностранцы никак не ущемлены в этом вопросе, им просто приходится оформлять больше документов: получать идентификационный номер, открывать счет в испанском банке и т. д. Процедура покупки квартиры в Испании не отличается от процедуры приобретения дома. Весь процесс происходит в 4 шага:

1. Выбор недвижимости

  • подбор подходящих вариантов
  • поездка в Испанию на их осмотр
  • резервирование объекта

2. Подготовка к сделке

  • получение номера иностранца
  • открытие счета в банке
  • проверка юридического статуса недвижимости
  • подписание предварительного договора
  • при необходимости – получение ипотеки

3. Заключение сделки

  • подписание договора
  • уплата налогов
  • регистрация права собственности

4. Владение недвижимостью

  • оформление или переоформление договоров на обслуживание жилья
  • регулярная оплата коммунальных услуг
  • сдача жилья в аренду (при необходимости)

Налоги при покупке недвижимости

Налоги на недвижимость в Испании

Все, что нужно знать о налогах при покупке и последующем содержании недвижимости. Какие расходы вас ждут при продаже или сдаче жилья в аренду. Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками – это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,7 – 1,6 % от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.

Налоги при покупке недвижимости

Общая информация по налогам

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев и подданных также одинаков. Ставки по различным налогам, связанным с недвижимостью, устанавливаются на разных уровнях: общегосударственном, региональном, муниципальном. Автономные сообщества и муниципалитеты имеют определенные коридоры (иногда довольно широкие), в рамках которых они вольны утверждать ставки на свое усмотрение. Поэтому расходы при покупке жилья варьируются от 6% до 11% от цены, а при владении – от 0,7% до 1,6% от кадастровой стоимости ежегодно.

Расходы при покупке жилья

Основной налог при покупке на первичном рынке:
Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10%
Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5%

При приобретении жилья напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить НДС (MwST) в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.

Основной налог при покупке на вторичном рынке:
Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6-10%

Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет

Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод

Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).

Услуги нотариуса – 0,03-0,45%

Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого жилья. К примеру, недвижимое имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже.

Регистрационные расходы – 0,02-0,175%

Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.

Расходы на содержание недвижимости в Испании

Налоги, страхование, коммунальные услуги и другие расходы связанные с содержанием жилья в Испании

Содержание недвижимости в Испании является важным аспектом, на который стоит обратить внимание перед покупкой. Все расходы делятся на две составляющие. Во-первых, это фиксированные платежи, которые придется вносить даже за пустующее жилье: налоги, страховка, содержание дома и придомовой территории (уборка, вывоз мусора и т. п.). Во-вторых, это переменные платежи, зависящие от набора подключенных услуг и уровня потребления: коммунальные платежи (вода, электричество, газ) и коммуникация (интернет, телефон, телевидение). Таким образом, главные расходы сводятся к следующим:

Налоги

Ежегодный налог на недвижимость равен от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая обычно в несколько раз ниже рыночной. В зависимости от того, квартира это или дом, средний платеж по налогу составляет от 200 до 1500 евро в год.

Ежегодный налог на доходы физических лиц в размере 19% взимается с суммы, равной 2% или 1,1% кадастровой стоимости жилья. В пересчете сумма налога равняется 0,48% или 0,265% от кадастра. Меньшая ставка применяется, если кадастровая стоимость менялась после 1994 года. В случае если недвижимость в Испании сдается в аренду, налог в размере 19% взимается не от доли кадастра, а от всей получаемой арендной платы.

Страхование

Стоимость содержания недвижимости в Испании может увеличиться за счет страхования, ведь в случае с ипотекой оно является обязательным. В остальных случаях – на добровольной основе. Вовремя заключенный договор страхования защитит от возможного ущерба в случае пожаров, аварий на сетях и стихийных бедствий. Стоит эта услуга в среднем 150-350 евро в год и зависит от стоимости недвижимости.

Содержание дома и придомовой территории

Жители многоквартирных домов или жилых комплексов оплачивают услуги жилищного кооператива (комунидад), оказываемые выбранной им управляющей компанией. В стандартный набор услуг включены уборка подъезда и близлежащей территории, освещение, ремонт лифтов, уход за газонами, охрана, вывоз мусора (иногда оплачивается отдельно). Как правило, ежегодная плата варьируется от 200 евро до нескольких тысяч евро.

Жители частных домов нанимают компанию по управлению недвижимостью или оплачивают услуги различных специалистов раздельно: садовника, уборщика, чистильщика бассейна. Конечно, можно заниматься всем этим самостоятельно, и тогда единственным крупным расходом станет вывоз мусора – порядка 120 евро в год

Коммунальные услуги

Абонентская плата за подключение к системе водоснабжения составляет около 60 евро в год (независимо от проживания или непроживания в недвижимости). Потребленная вода оплачивается по счетчику по прогрессивной шкале: чем больше потребление, тем выше плата за «перерасход». Например, в Валенсии за двухмесячный период берут: за первые 15 кубометров – 0,44 евро, за следующие 15 – 0,66 евро, за следующие 20 – 1,78 евро и т. д. (два-три человека вполне способны уложиться в 15 кубов).

Абонентская плата за подключение к электрическим сетям также составляет порядка 60 евро в год и взимается в любом случае. Потребленное электричество в Испании обойдется по среднему тарифу 0,24 евро за кВт·ч – дороже, чем во многих странах Европы, но дешевле, чем в Германии

Средняя цена на газ для потребителей в Испании составляет 0,09 евро за кВт·ч. Газ используется в основном не для приготовления пищи, а для нагрева воды и отопления помещения. На один лишь нагрев воды уходит не менее 200 евро в год. Отопление трехкомнатной квартиры с помощью газа потребует по 200 евро за каждый зимний месяц. Использование для обогрева кондиционера (электричества) – немного дороже. В вопросе отопления надо учитывать испанский климат: если вы приобретаете жилье на севере, то там «топят» с ноября по март, а если на Канарских островах – то всего пару месяцев (центрального отопления там нет, вопрос решается с помощью электрообогревателей).

Средства коммуникации

Обычно испанские провайдеры предлагают владельцам недвижимости заключить комбинированный договор на телефон, интернет и телевидение. Например, телефон с безлимитными звонками на все фиксированные и мобильные номера Испании, интернет на скорости до 120 Мб/с и расширенный пакет телеканалов будет стоить порядка 250 евро в год.

Ипотека в Испании

Ипотека в Испании доступна и экономически выгодна, так как процентные ставки по ипотечному кредиту здесь в среднем, это 3,00 %.

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает 6 этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

  • Открытие счета в испанском банке;
  • Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
  • Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
  • Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 70 процентов от стоимости объекта);
  • В случае принятия положительного решения – перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и др.);
  • Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека – лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 70% (крайне редко 80%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

Список документов для оформления ипотеки

1. Договор резерва недвижимости

Договор, который подписывается между продавцом и покупателем, в нем отражается залоговая сумма и указывается максимальный срок оформления сделки.

2. Справка о доходах

Для работающего гражданина Германии это будет справка о налогах (Steuererklärung) за предыдущий год.

3. Банковская выписка

Выписка с личного банковского счета (или счетов), открытого в своей стране или других странах с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев.

4. Справка с места работы

Справка с места работы на фирменном бланке с печатью компании (Lohnabrechnung), возможно за последние несколько месяцев.

5. Выписка SCHUFA

Выписка из национального бюро кредитных историй SCHUFA (о сумме кредитов, которые уже имеет покупатель, или их отсутствии).

6. Для собственников бизнеса

В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем (Gewerbeanmeldung), а также баланс компании за последние 2 года.

7. Подтверждение дополнительных доходов (если есть)

В случае владения недвижимостью желательно предоставить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта и отсутствия каких-либо обременений. Также можно предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее).

8. Документы, подтверждающие личность

Действующий заграничный паспорт и номер иностранца NIE.

Это основной список необходимых документов, но в каждом конкретном банке Испании могут запросить дополнительные бумаги. Как правило, наше агентство недвижимости помогает с оформлением всех необходимых документов.

Расходы на получение ипотеки

Ипотека в Испании требует дополнительных расходов на оформление:

  • комиссию за открытие кредита (1,5% от суммы займа);
  • банковскую оценку недвижимости – примерно 300 евро);
  • расходы на страхование самой недвижимости (от 150 до 300 евро в год);
  • расходы на медицинскую страховку покупателя (оформляется обычно 1 раз при получении кредита);

С учетом указанных комиссий и взносов, а также всех налогов, при покупке недвижимости через ипотеку в Испании общие расходы составляют 13-14% от стоимости жилья за объект вторичной недвижимости и 14-15% - за жилье в новостройке (на 1-2% больше – из-за уплаты Гербового сбора).

Получение ипотеки и вступление в права

Примерно через 1-2 месяца после подписания предварительного контракта, когда все проверки завершились и банк одобрил ипотеку, стороны в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи (Escritura Publica). В этот момент продавец передает покупателю ключи от дома в Испании, а покупатель – оставшуюся сумму в виде банковских чеков. В случае покупки недвижимости в кредит это делает представитель банка.

Если оплата производится в рассрочку, даты и размеры выплат указываются в договоре. В документе содержатся все сведения о продавце и покупателе, характеристики участка и построек, перечень имеющегося оборудования и т. д. При желании в договоре прописывается имя не только владельца, но и членов его семьи.

Оригинал договора купли-продажи направляется в Реестр собственности, где проверяется юридическая чистота сделки. Также к этому моменту покупатель и продавец должны уплатить необходимые налоги.

Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. После этого владелец может заказать выписку о праве собственности – Nota Simple.

Что влияет на положительное решение об ипотеке

Трудовая стабильность

Желательно, чтобы ваш стаж работы в определенной компании был не менее полугода, а непрерывный рабочий стаж - 2 года минимум.

Уровень дохода

При принятии решения об ипотеке банк должен убедиться, что клиент не относится к группе риска по невозврату или задержкам выплат по кредиту. От уровня дохода зависит возможная сумма финансирования и процентная ставка. Ежемесячный доход не должен быть меньше трех ежемесячных выплат по кредиту (например, при выплате в 300 евро - 900 евро).

Возраст

Идеальный возрастной диапазон для получения ипотеки – от 25 и до 55 лет.

Уверенность в клиенте

Лимит суммы, запрашиваемой у банка, может быть увеличен, если есть положительная кредитная история в Испании. То есть, если человек уже ранее пользовался услугами финансирования того или иного банка, и при этом у него не было проблем с возвратами по кредиту.

Как сдавать свое жилье в аренду в Испании

Если вы не владеете даже базовым испанским и предпочитаете избежать весь процесс поиска и отбора потенциального съемщика, можно доверить свое жилье в руки профессионалам. В данном случае наше агенство предоставляет такие услуги к дополнительным тратам добавится комиссия за услуги агента 15 %, но при этом можно сэкономить и время, и нервы, особенно, если вы не живете в Испании и не можете управлять этим процессом на месте. В целом, при грамотном подходе, при сдаче жилья в аренду можно неплохо заработать, и декларируемые 5 процентов годовых (от рыночной цены жилья) - это очень реальная цифра. Например, если вы хотите сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, и ее рыночная цена на текущий день - 100 000 евро, то вы смело можете рассчитывать на пассивный чистый доход в размере 5000 евро в год (или 600 евро в месяц).

Если заниматься этим вопросом менее тщательно, то можно получить около 3%, то есть 3000 евро в год. Особо удачливые и предприимчивые могут "выжимать" из этого бизнеса до 7-ми процентов годовых. Как правило, таких цифр можно достичь только при грамотном и самостоятельном управлении жильем, и желательно, чтобы таких объектов на сдачу было больше трех, тогда можно существенно сэкономить на услугах типа уборки, страховке и так далее.

В любом случае, покупка жилья в Испании - оправданный вариант вложения денег, так как почти все ликвидная недвижимость очень хорошо сдается в сезон, а низкий сезон есть возможность просто наслаждаться жизнью и отдыхом в этой теплой и гостеприимной стране!